四、估价目的（核心）
1、不同估价目的要受不同法律法规制约。①市场准入；②条件限定（最高出让年限、拍卖、招
标条件、二次抵押等）；③对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）
2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）
3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）
4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的； 5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件；
6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。 7、目的影响技术路线。
五、房地产价值形成及分配规律
1、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）；
2、产权原则确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）
3、客观性原则（费用、成本、收益都要客观）
4、带租约的房地产转让价格； 5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）
7、百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉。
扣除房地产以外资产的贡献； 8、房地的匹配问题。
六、 资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）
1、 一般资料：
（1） 项目的有关资料：①估价目的（委托方提供）；②委托方基本情况（法人、住址、联系电话）；
③项目有关文件。
（2） 估价时点房地产市场状况的资料：① 一般性的；② 地区性的；③ 本类型房地产资料（商业、
特殊物业）
（3） 估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……
（4） 估价对象区域条件资料：① 交通。② 环境。③ 繁华程度。 （5） 相关法律、法规、政策。
2、 不同估价方法应收集的主要资料（四章p191）
（1） 市场比较法：① 交易实例及实例房地产状况。② 不同交易情况价格差异的资料。③ 房地产价
格指数及汇率方面的资料。④ 房地产状况修正的有关技术资料。
（2） 成本法：① 土地取得成本方面的资料。② 土地开发和房屋建设方面的资料。③ 管理费用方面
的资料。④ 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤ 建筑物成新度、重新购建价格方面的
资料。⑥ 建筑物的折旧方面的资料。
（3） 收益法：① 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。② 估价对象房地产和
似房地产的经营费用资料。③ 折旧、剩余收益年限等资料。④ 资本化率方面的资料。
（4） 假设开发法：① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。② 同类房地产市场售价。③ 同类
项目开发周期、开发费用。④ 同类项目开发利润或收益资料。⑤ 折现率确定的有关资料。
七 估价报告
（一） 阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依
据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果
（二） 错误类型
1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；③估价依据、基准地价、估价人
员现场调查；④估价结果。
2、不规范。①术语不规范；② 表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；③错别字。
3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。① 时间修正未
说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理
论依据。
4、不一致。①结果报告与技术报告不一致；②两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；⑤推理说明与结论不一致。
5、 不正确。①每一项描述不正确（评估目的）；②推理分析不正确（与常理相悖）；③方法选用不正确；④技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程）
（三） 常见错误
a、封面 b、目录 c、致委托方函（时点、对象、目的、结果、签字、盖章）d、估价师声明
e、假设和限制条件：① 说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）；② 他项权利
（抵押权对资产的影响）；③ 特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；④权证说明（证与用途
不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证
载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。
f、估价结果报告（1） 委托方（一般无误）（2） 估价方（看是否超级评估）
（3）估价对象：区位、实物、权益。①面积前后不符，分部之和不符合总面积；②产权状况：土地权利、性质（集体还是国有）、出让年限、出让起止日期、剩余年限、有无纠纷、他项权利、共有权，是否为划拨土地 。③规划条件：改变用途、改扩建等变更情况。④建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途。⑤建筑物建成时间、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。⑥土地用途，建筑物用途，不同楼层用途。⑦估价对象介绍不全面，缺少直接作用于价格的重要内容。
（4）估价目的； （5）估价时点（与估价目的对应精确到年月日）
（6）价值定义（价值类型标准及对应的有关条件）
（7）估价依据（法律法规、技术依据、委托方提供的估价人员掌握及收集的资料）
（8）估价原则。
（9）估价方法的说明（方法的选用，方法定义及估价思路，往往说明不全面）
（10）估价结果（单价、总价要求大写，涉及到划拨土地时，土地收益应单独列示，涉及外汇时要把对应时点的汇率折合成人民币）。对不可量化因素作调整，并在报告中阐述理由。
（11）估价人员（盖章、签字） （12）估价作业日期。
（13）估价报告应用的有效期（与房地产市场变化有关，变化快则有效期短，反之则长）。
g、估价技术报告（留机构存档，体现报告质量）
（1） 区域因素与市场背景均指本地区同类房地产的状况
（2） 资料包括过去现在和将来的（过去的资料时间相隔不能太久，未来属市场预测要和时点对应）
（3） 个别因素、区域因素、市场背景三大分析与计算过程中的取值要对应
（4） 资料要客观、真实，引用资料应标出，用词要规范，不能夸张
（5） 最高最佳使用分析：应说明房地产现状和规划要求、估价时用途的确定
（6） 估价方法的选用：① 思路 ② 方法 ③ 采用方法的理由 ④ 方法适用的条件和范围
（7） 测算过程
h、估价结果的确定：一定要有论述，有说明，有充足的理由，要符合一般规定，要与结果报告保持一致。
i、附件：包括机构资质、估价对象产权资料、估价人员资质证书复印件、引用有关的技术资料、反映估价对象状况的资料