第九讲 收益法(上)
6.1 收益法的基本原理
6.1.1 收益法的概念
收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
根据将未来预期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将来来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未采各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年法，即：
地价＝年地租×购买年
6.1.2 收益法的理论依据
收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。
收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。
例如，某人拥有的房地产每年可产生2万元的净收益，同时此人有40万元资金以5％的年利率存人银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利息，则对该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。
普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点 视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低
6.1.3 收益法适用的对象和条件
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
6.1.4 收益法的操作步骤
运用收益法估价一般分为下列4个步骤：①搜集并验证与估价对象未来预期
收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；②预测 估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
6.2 报酬资本化法公式
弄清了收益法的基本原理之后，现在来分析报酬资本化法的各种计算公式。
这里假设净收益、报酬率均已知。至于它们的实际求取，将分别在本章第3节和第
4节介绍。
6.2.1 报酬资本化法最一般公式
v=a1/(1 y1) a2/[(1 y1)*(1 y2)] a3/[(1 y1)*(1 y2)*(1 y3)] … an/[(1 y1)*(1 y2)…*(1 yn)]
对上述公式作补充说明如下：
(1)上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要运用于理论分析。
(2)在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即yl＝y2＝y3＝…＝yn＝
y，则上述公式可简化为：
v=a1/(1 y) a2/[(1 y)2 a3/(1 y)3 … an/(1 y)n
(3)当上述公式中的a每年不变或按一定规则变动及n为有限年或无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。所以，后面各种公式实际上是上述公式的特例。
(4)报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际估价中如果净收益发生的时 间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。例如，净收益发生在年初为a初，则将其转换为发生在年末的公式为：
a末＝a初(1 y)
(5)公式中a，y，n的时 间单位是一致的，通常为年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月净收益。实际中如果a，y，n的时 间单位不一致，例如a的时 间单位为月而y的时 间单位为年，则应对净收益或者对报酬率或者对公式做相应调整。
6.2.2 净收益每年不变的公式
净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。
6.2.2.1 收益年限为有限年的公式 v=a/y*[1-1/(1 y)n]
此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：①净收益每年不变为a；②报酬率不等于零为y；③收益年限为有限年n。
6.2.2.2 收益年限为无限年的公式
v=a/y
此公式的假设前提是：①净收益每年不变为a；②报酬率大于零为了；③收益年限n为无限年。
6.2.2.3 净收益每年不变公式的作用
净收益每年不变的公式除了可以用于计算价格，还有许多其他作用，例如：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下简称不同年限)价格之间的换算；②用于比较不同年限价格的高低；③用于市场法中因年限不同进行的价格调整。
(1)直接用于计算价格
[6—1) 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。
[解] 该宗房地产的收益价格计算如下：
v=8/8.5%*[1-1/(1 8.5%)50-6]＝91.52(万元)
[例6—2] 某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。
[解] 该宗房地产的收益价格计算如下：
v=a/y=8/8.5%=94.12(万元)