第十一讲 收益法（下）
6.5 直接资本化法
6.5.1 直接资本化法概述
6.5.1.1 直接资本化法的概念和基本公式
直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。 未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的，其种类有毛租金、潜在毛收
入、有效毛收入、净收益等。
资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：
资本化率=年收益/价格
利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法，常用的是下列公式：
y—noi/v
式中 y——房地产价值；
noi——房地产未来第一年的净收益；
r——资本化率。
因此，资本化率的具体计算公式为：
r=noi/v
收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即：
收益乘数＝价格/年收益
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：
房地产价值＝年收益x收益乘数
6.5.1.2 几种收益乘数法
对应着不同种类的年收益，收益乘数具体有毛租金乘数(gross rent multiplier， grm)、潜在毛收入乘数(potential gross lncomemultiplier，pgim)、有效毛收入乘数 (effective gross income multiplier，egim)和净收益乘数(netincomemultiplier，nim)。
相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。
(1)毛租金乘数法
毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金
乘数转换为价值的方法，即：
房地产价值＝毛租金x毛租金乘数
毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即：
毛租金乘数＝价格/毛租金
毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”。当采用月租金转换为价值时i要采
用通过月租金与价格的关系求得的毛租金乘数；当采用年租金转换为价值时，要采用通过年租金与价格的关系求得的毛租金乘数。
毛租金乘数法有下列优点：①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值；③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。毛租金乘数法的缺点如下：①忽略了房地产租金以外的收入；
②忽略了不同房地产的空置率和运营费用的差异。毛租金乘数法的用途：该方法一般用于土地或出租型住宅(特别是公寓)的估
价。但由于它的计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个部分。
(2)潜在毛收入乘数法
潜在毛收人乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以潜在毛收入乘数转换为价值的方法，即：
v＝pgi×pgim
潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即：
pgim=v/pgi
与毛租金乘数法相比，潜在毛收入乘数法相对全面一些，它考虑了房地产租金以外的收入，但同样没有考虑房地产的空置率和运营费用的差异。
如果估价对象与可比实例房地产的空置率差异是暂时的，并且运营费用比率相似，则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。但总的来说，该方法也比较粗糙，适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。